こんにちは、読書大好きナナチアンです。
初心者のための不動産投資のいろはが網羅された本「世界一やさしい不動産投資の教科書1年生」をご紹介します。
なかなかのボリュームだったので2回に分けているうちの後半です。物件の選び方や契約のフローなどご紹介します。
前半の記事はこちら！
初心者のための物件の選び方
- まずは勉強だと思い、小さな金額でトライする（物件選び、契約、賃貸経営、売却まで）
- 区分所有からはじめる（管理が楽、物件数が多い）
- 部屋のタイプは１K、またはワンルーム
- 小さな金額を、現金購入する
- 表面利回り12%以上
部屋のタイプワンポイント
K：キッチン（２～４帖）
DK：ダイニングキッチン（４～８帖）
LDK：リビングダイニングキッチン（８帖以上）
＊３LDK：部屋が３つと、部屋のほかにLDKがついている物件
利回りが高い物件の注意点
- 入居者が入りずらい
- 転売しずらい
- 不動産価格が景気に左右されやすい
５年後は売却も視野に入れて
所有期間５年以下：短期間譲渡所得として、売却益に対して税率39.63％
所有期間５年超 ：長期間譲渡所得として、売却益に対して税率20.315％
不動産価格の査定
不動産会社に査定を依頼する
ネットで同じマンション内で売られている部屋を調べる
売却を前提とした不動産会社（査定業者）を選ぶポイント
宅地建物取引業免許番号をチェック
＊無免許業者と取引をしない
＊免許を交付した行政庁に行くと、業者名簿（行政処分の有無）が確認できる
◆テレビCMをやっているような大手不動産会社
- 早く決まりやすい
- 小さな物件は真剣に営業しない可能性がある
- 融通が利かない可能性がある
◆地域密着型の地場の不動産会社
- きめ細かな対応
- 顧客数が限られている会社もある
◆現在頼んでいる不動産会社（管理会社）
- スムーズに契約できる
◆ネットで検索した不動産会社
- 幅広い営業活動
- どんな業者かわかりにくい
契約の種類・・・専任媒介契約がおすすめ
専属専任媒介契約は、自分の物件を知り合いに売る時も手数料がかかる
おすすめ
入居者の情報を把握している現在の管理会社にまず専任で3か月間頼んでみて、その間に決まらなければ、一般媒介に切り替えて、大きな会社と地場の会社も併せて3社くらいにおねがいする
選んではいけない物件
新耐震基準前（1981年）に建てられたマンション
- 入居者は入るが、転売に困る
- ハザードマップも確認する
- 1981年～1982年に完成したマンションは新耐震と旧耐震が混在している
仲介業者へ確認する、または、役所の建築指導課で調べる
一部屋が異常に小さいワンルームマンション
- 入居者がつきづらい
- 転売が困難
賃貸が成り立たない地域に立っている物件
NG物件
- 駅から遠い
- 近くにコンビニやスーパーがない
- 都心まで遠い
供給過剰地域にある物件
空室率をチェックする
見える！賃貸経営 | LIFULL HOME'S 不動産投資
事故物件
説明義務は事故が発生した住宅のみで、隣室や階下は説明義務なし
２～３年は説明するのが妥当という判例がある
優良物件
- 売主の事情で多少安くても早く売却したいと考えている物件
- 相場を下回る物件
- 不動産市場が落ち込んでいる時期
B級地域をねらう
複数の路線が交差している駅
新宿駅などのA級地域ではなく、都心から離れているが便利な駅
土地区画整備事業や市街地再開発事業が行われている
土地区画整備事業：道路、公園、河川などの公共施設を整備・改善して土地の区画を整え、宅地の利用増進を図る事業
市街地再開発事業：駅前の空いている土地や古い建物など一帯を開発し、大きなビルに作りかえるなどして、地域を活性化させる事業
【SUUMO】再開発エリアのマンション | 新築分譲マンション購入情報
大型商業施設が将来できる予定の駅
役所、新聞やテレビ、インターネットで確認
施設の完成前を狙いましょう
人気のある駅の2駅ほど先で各駅停車の駅
契約フロー
①賃貸借申込書のチェック（オーナーチェンジの場合）
- 今どんな人が入居しているのか（性別、学生／社会人、年齢、仕事、滞納はなかったか）
- 何年くらい住んでいるのか（1年くらい住んでいる人がベスト）
- 誰が連帯保証人になっているのか（親や親族がベスト、家賃保証会社をつけているか）
②重要事項に係る調査報告書のチェック
③買付（購入）の申し込み（不動産買付証明書）
- 購入希望金額
- ローン特約：万が一ローンが下りない時は無条件で契約解除
④売買契約の準備
- 印鑑（ローンを利用する場合は実印）
- 印紙代（売買金額により異なる）
- 手付金（現金か預金小切手か事前に確認）
- 仲介手数料の半額の現金
- 運転免許証など身分証明書
そのほかに確認する書類
不動産売買契約書
- 瑕疵担保責任：購入する不動産物件に隠れた瑕疵（傷・ミス）がある場合、売主が買主に対してその責任を負う（賠償金を請求できる）、期間に注意する
- 契約の解除
重要事項説明書
- 登記された権利の種類・内容（契約者と登記簿の所有者が同一か、抵当権の有無）
- 法令上の制限（都市計画法、建築基準法など）
- 敷地と道路の関係、私道の有無
- 飲用水、ガス、電気の供給施設及び排水施設の設備状況
- 1棟の建物またはその敷地の管理、使用に関する事項（区分所有マンション）
- 代金・交換差金以外に、売主・買主で享受される金銭
- 契約の解除
管理規約、使用細則
登記簿謄本（全部事項証明書）
⑤売買契約の締結
⑥ローンを組む場合はローンの申し込み
- 事前審査（比較検討をあらかじめやっておく）
- ローンの申し込み
- 本審査
- 融資の内定・契約手続き
- 抵当権設定
- 融資の実行
ローンの申し込み時に必要な書類
- 登記簿謄本（不動産会社）
- 地積測量図（不動産会社）
- 公図（不動産会社）
- 固定資産評価額がわかるもの（不動産会社）
- 1棟の建物の場合は建築確認済証・検査済証（不動産会社）
- 直近の源泉徴収票（会社員の場合）
- 3期分の決算書か確定申告書、事業収支計画書（自営業者の場合）
- 現在保有する物件があれば収益状況
本審査で必要な経費（３～５万円）
ローン審査
⑦残金決済前準備
⑧残金決済と不動産物件の受け渡し
まとめ
とてもボリューミーですね。
めちゃくちゃ勉強になり、実際に不動産投資をするときに手元に持っておきたい1冊です。
あとは、気軽に聞ける不動産投資で成功している人（メンター）を見つけるだけですね。
