こんにちは、読書大好きナナチアンです。
今日は「世界一やさしい不動産投資の教科書1年生」を紹介します。
不動産投資でうまくいっている人の本はたくさん読んでいますが、そもそもの基本がなさすぎて、全体的なことをサクっと書いてある本を探しました。
この本は、サクッとではなく、しっかり書かれています(笑)
ただ、物件を選ぶ基準や、費用、手続きなど一連の流れが網羅されているので、不動産投資をしていくときの、困ったときに開く本となると思います。
不動産投資の基本
不動産の価格は、不動産会社と相談して売主が決める（ただし、売却価格は需要と供給の関係で決まる）
- 同じマンションの違う部屋の価格
- 賃料（利回り）
- 立地、駅からの距離、築年数、駅の人気度
インカムゲイン：賃料収入（毎月）
キャピタルゲイン：買ったときよりも高く売却できた時の利益
インカムゲイン
利回り
- 表面利回り＝年間家賃÷不動産価格
- 実質利回り＝（年間家賃ー管理費・ローンの返済などの経費）÷不動産価格
初めての不動産投資は表面利回り12%以上をねらう
キャピタルゲイン
不動産価格が落ち込んでいる時期に買う
（例）平成バブル崩壊後の2003年ごろ、リーマンショック後の2009～2012年ごろ
★時期が来るまでちゃんと待てる人になる
★その時期が来るまで、しっかり不動産について勉強する
節税
赤字の場合、給与から源泉徴収された税金が戻ってくる
赤字＝年間家賃ー必要経費がマイナスの場合
必要経費
- 土地・建物の固定資産税・都市計画税
- 修繕費（小さな修繕）
- 損害保険料（掛け捨てのもので、その年分のみ）
- 不動産会社へのPMフィー※あとで解説
- （管理組合が委託している）建物の管理会社へ支払う管理費・修繕積立金
- 入居者募集のための広告宣伝費
- 減価償却費
- 借入金金利（元本は経費にならない）
- 税務関係を税理士に依頼した場合の費用
- その他の雑費（掃除、消耗品代、交通費、通信費など）
減価償却費：お金は出ていかないが、計算上経費となる（節税の要）
※土地は対象外
→減価償却費が大きくて赤字の場合は、手元に利益が残る上、節税にもなる
＊赤字の不動産は絶対NG
＊減価償却については、法定耐用年数をチェック
初期経費（売買代金を除く）について解説
仲介手数料
物件の紹介、案内、調査、引き渡しまでの段取り、重要事項の説明など
200万円以下の部分：5%（200万円×5%＝10万円）
200～400万円の部分：4%（200万円×4%＝8万円）
400万円超の部分：3%（400万円×3%＝18万円）
＊1千万円の物件を購入するときの仲介手数料はカッコの計算の合計より36万円。ただし、価格交渉は可能。
印紙代
売買契約書や領収書などに貼る（郵便局にて入手可能）
100万円～500万円：1,000円
500万円～１千万円：5,000円
1千万円～5千万円：1万円 など
不動産登録免許税
不動産が自分のものであるという証明となる
土地、建物ともに課税標準額（固定資産課税台帳に登録された価格）の2%
不動産登記手数料
不動産登録免許税を納めるために司法書士に支払う手数料
ピンキリだが、報酬額の目安は司法書士連合会のHPにあり
固定資産・都市計画税（日割り）
毎月1月1日に土地や家屋の固定資産を所有している人に市町村が課税する税金
→1月1日に所有している売主が納税するが、購入日以降12月31日までの日割り分を買主が負担する。購入時に精算
不動産取得税
取得日から6か月～1年後に納税する
（土地固定資産税評価額）×1/2×3%＋（建物固定資産税評価額）×3%
火災保険料などの保険料
- 火災保険
- 施設賠償責任保険（施設が原因で起こった事故の賠償）
- 家賃収入特約（天災や事故による建物破損により家賃の損失）
- 家主費用特約（賃貸住宅内での死亡事故により、オーナーが被る家賃収入の損失や、清掃・改装・遺品整理にかかる費用）
- 地震保険
- 建物電気的・機械的自己特約（できれば）
毎年かかる経費と、毎月かかる経費
毎年かかる経費：固定資産税などの税金、火災保険料（長期がお得）
毎月かかる経費：管理費、修繕積立金、PMフィー
入居者が退去した時：入替リフォーム費用、テナント募集費
管理費
エレベーターの点検、共用部分の清掃、管理人の窓口業務など
業者により、サービス・価格は全く異なる、受託業者の相見積もりは必須
修繕積立金
外壁の補修、屋上の防水工事など
区分所有の場合は金額が固定されている
1棟所有の場合、目安は建物価格の0.5%～1.0%
PMフィー（プロパティ―マネジメント）
賃貸物件の管理
- 入居者募集条件の設定、募集図面の作成、入居者の募集業務
- 賃料などの集金業務、滞納督促業務
- 入居者のクレーム処理、設備の修繕などの窓口と手配
- 契約更新業務、入居者退出時業務（退去申込の受付、電気水道ガス代の清算確認、退去立会い、壁・床など不良個所の修理手配、敷金の清算、原状回復工事の手配など）
賃料の3%～5%が相場、不動産業者の比較でコストダウンは可能
自己管理だと？
→サラリーマンの副業では大変！！
- 何かあったときに物件まで行けるように近くの不動産にする
- 電気機器などの故障にすぐ対応できる体制
- 入居者が退去した後の募集をおねがいできる不動産会社を2～3社準備する
まとめ
とてもとてもボリューミーですね。
次回は物件の選び方や、物件の購入フローをご紹介します。
